Долевое соучастие

Interfax-Russia.ru – Увеличения числа обманутых дольщиков из-за разорения стройкомпаний и "замораживания" строек опасаются уже не только строители. Государство, не дожидаясь серьезного ухудшения ситуации в отрасли, начинает принимать меры.

Стоит отметить, что в России ситуация с обманутыми дольщиками и до мирового финансового кризиса была далека от идеальной. Так, например, по данным управления Генпрокуратуры РФ в Приволжском федеральном округе, только за первое полугодие 2008 года ущерб от злоупотреблений приволжских застройщиков превысил 2 миллиарда рублей. За этот период приволжские прокуроры по фактам злоупотреблений застройщиков возбудили уголовные дела, по которым потерпевшими признаны 4747 человек.

Среди выявленных нарушений были навязывание дольщикам условий о дополнительной оплате строящегося жилья и заключение договоров неопределенного содержания, в которых не оговаривались сроки окончания строительства, дата передачи жилья дольщику и другие существенные условия сделки.

По данным Ассоциации строителей России, в настоящее время в нашей стране соинвесторами строительства жилья выступают около 2 миллионов человек. А учитывая то, что около 80% новостроек возводится за их счет, опасения относительно роста числа обманутых дольщиков из-за разорения строительных компаний, озвученные в конце октября замминистром регионального развития РФ Сергеем Кругликом на заседании Всероссийской строительной ассамблеи, являются вполне обоснованными.

Между тем, сами строители бьют тревогу уже давно. Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства, заявил Interfax-Russia.ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. "Как следствие одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие - выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи - ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства", - пояснил Пономарев.

По его мнению, дальнейшее негативное развитие сложившейся ситуации с финансированием жилищного строительства "чревато угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов".

На данном этапе нестабильность на жилищных рынках осложняется и непростым положением дел на ипотечном рынке. По мнению депутата Госдумы РФ, председателя Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (Общероссийское общественное движение "Комитет помощи: ЖЗЛ") Антона Белякова, увеличение числа обманутых дольщиков в первую очередь произойдет за счет "жертв ипотеки".

"Банки, столкнувшиеся с риском нехватки оборотных средств, уже требуют от граждан, заключивших ипотечные договоры, немедленно вернуть деньги", - заявил Interfax-Russia.ru Беляков. Поскольку чаще всего залогом при кредитовании является новая квартира, отмечает председатель Ассоциации, то часть новоселов уже оказались или в ближайшее время могут оказаться на улице.

Причем, по словам Белякова, если данный процесс уже длится полтора-два месяца, то "жертвы долгостроев будут выплывать постепенно – это перманентный процесс затянется на несколько лет". "Трудно оценить, сколько картонных коробок появится в метрополитенах городов", - резюмировал председатель Ассоциации.

О непростой ситуации на рынке жилищного строительства говорят и в регионах, предлагая свои пути решения проблемы.

Так, глава правительства Татарстана Рустам Минниханов отмечая, что мировые финансовые сложности и жилищный кризис сказались на рынке жилья в Татарстане, не отрицает, что решить проблему обманутых дольщиков будет сложно. Глава правительства призвал жителей республики, которые намерены участвовать в долевом строительстве жилья, внимательнее относится к застройщикам, их обещаниям и не верить в сказки: "Жилье не может стоить меньше, чем 25-30 тысяч рублей за кв. метр".

Как сообщил Interfax-Russia.ru начальник отдела развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана Ильшат Гимаев, в настоящее время в республике насчитывается 40 проблемных объектов – это около 6,9 тысяч квартир, из которых около 90%, находятся в Казани. По его словам, большую помощь в решении проблем обманутых дольщиков оказывают муниципалитеты, которые, в частности, занимаются подключением объектов незавершенного строительства к коммуникациям.

"Прогресс есть, с начала года в эксплуатацию было введено порядка 10 объектов, еженедельно осуществляется объезд проблемных объектов. В принципе, проблема решаема", - пояснил Гимаев. Не исключив того, что строительные компании будут приостанавливать строительство ряда объектов, он сообщил, что правительство для оказания помощи добросовестным застройщикам планирует привлечь федеральные ресурсы. В числе возможных видов помощи начальник отдела министерства строительства назвал выкуп квартир, объектов незавершенного строительства и софинансирование строительства.

Региональный Минстрой, по его словам, уже подготовил все необходимые заявки и документы. "По-видимому, в первую очередь мы начнем выкупать квартиры для военнослужащих. Такую программу уже разработали Минрегионразвития совместно с Минобороны", - сообщил Гимаев.

Для того чтобы не допустить появления новых недостроенных объектов, он посоветовал строительным компаниям не начинать новых популистских проектов. По словам Гимаева, чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков, правительство Татарстана намерено взять под свой контроль все новые проекты по строительству жилых домов.

Нарастающее влияние мирового финансового кризиса на строительную отрасль области отметил и министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области Дмитрий Федотов. В докладе по итогам реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Федотов обозначил три основных последствия кризиса: остановку ряда крупных инвестиционных проектов; падение спроса на жилье и коммерческую недвижимость, в том числе и уменьшение количества ипотечных кредитов, а также серьезный рост процентных ставок по кредитам.

При этом, отметил министр, "чтобы не допустить снижения объемов строительства и введения в эксплуатацию жилья на сегодняшний день достигнуты договоренности с производителями основных видов строительных материалов по стабилизации и снижению цен, а также изменению условий оплаты, то есть речь идет о рассрочках, товарном кредите и других механизмах".

Кстати, с 1 января 2008 года в области действует региональный закон "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области", гарантирующий предоставление субсидий за счет облбюджета обманутым дольщикам, нуждающимся в жилье.

Впрочем, в Самарской области подобный закон о поддержке обманутых дольщиков действует уже более двух лет. В ноябре в него были внесены изменения, благодаря которым дольщики получили право выкупать свои квартиры почти в два раза дешевле рыночной стоимости. Как пояснил журналистам министр строительства и ЖКХ области Павел Донской, ранее объем оставшихся средств, который дольщик должен был заплатить за свою квартиру, рассчитывался как разница между внесенными несколько лет назад средствами и современной стоимостью жилья. Сейчас стоимость квадратных метров, которую они уже оплатили, идет уже в зачет оплаченных ими средств, а оставшаяся часть оплачивается по рыночной стоимости. Причем, данные поправки были внесены по требованию самих же дольщиков.

Если дольщик отказывается от дополнительных взносов, то его метры готово выкупить в свою собственность областное правительство. В дальнейшем выкупленные квартиры могут быть использованы для предоставления социального жилья отдельным категориям граждан.

В настоящее время в Самарской области в реестре обманутых дольщиков числятся 2,5 тысяч человек, и концу года региональные власти планируют для них сдать в эксплуатацию 10 домов.

В реестре обманутых дольщиков Нижегородской области на данный момент числится 496 граждан. Более 200 из них уже согласились, не дожидаясь окончания строительства своих домов, переехать в другое жилье.

А в конце октября в области был принят региональный закон о мерах защиты пострадавших от действий застройщиков. Теперь обманутые дольщики, обратившись в министерство жилищной политики, могут быть включены в соответствующий реестр, после чего координационный совет решит, будет ли оказана им помощь и какая именно: социальная выплата на завершение строительства или выплата компенсации вложенных средств взамен на уступку прав по договорам.

Комментируя принятый документ, министр жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области Никита Гурьев отметил, что после принятия закона изменится и подход к составлению реестра обманутых дольщиков: "Если раньше в него входили граждане, не зависимо от того обанкротился застройщик или нет, то с принятием закона в реестр будут включаться только дольщики, застройщик домов которых ликвидирован".

В целом, считает председатель Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Беляков, регионы сами вполне способны справится новой волной обманутых дольщиков. "Региональные власти могут предпринять меры по недопущению влияния последствий кризиса на жилищное строительство, причем необязательно затратные для бюджета", - заявил он. Между тем, считает эксперт, данная проблема должна решаться на государственном уровне.

Кстати, и сами строители также уповают на помощь государства. По словам вице-президента Ассоциации строителей России Пономарева, выстраивание государственной политики в области строительства, включая вопросы безопасности, "является не одной из ряда задач, а важнейшей задачей государственного управления". "Правильное понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на динамику процессов на строительном рынке, позволит государству своевременно принять превентивные меры, чтобы не допустить негативного сценария развития событий", - утверждает Пономарев.

Впрочем, государство уже озвучило ряд мер, которые намерено предпринять для недопущения ухудшения ситуации в строительной отрасли. По словам помощника президента РФ Аркадия Дворковича, для того, чтобы банки чувствовали себя уверенно при кредитовании, государство предложит банкам выкупать у застройщиков квартиры, по которым еще нет договоров с дольщиками.

В свою очередь заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик заявил, что для поддержания строительной отрасли государство будет выкупать у застройщиков жилье с долевым участием граждан. По его словам, эти квадратные метры будут переданы на реализацию социальных программ государства.

Упрощенные условия предоставления финансовой поддержки регионам предусматривает и закон о поддержке строительного комплекса, который Госдума РФ приняла во втором и третьем чтениях на пленарном заседании 21 ноября. Теперь субъекты РФ смогут приобрести за счет средств Фонда содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства жилье в многоквартирных домах, строительство которых завершено не менее чем на 70%. Цена приобретаемого жилья будет устанавливаться Минрегионразвития России исходя из средней стоимости цены одного квадратного метра в субъектах РФ.

Обозреватель Полина Шишкина

Смотрите также: